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安邦大幅减持万科的三大原因不仅是因为利润

2019-02-27 22:25:24来源:励志吧0次阅读

安邦大幅减持万科的三大原因:不仅是因为利润减半_中心

4月27日晚间,万科(专题阅读)公布了2015年季度报告。如月初发布的盈利预警所提示,万科一季度实现营收88.9亿元,同比下降6.35%;归属上市公司股东的净利润6.5亿元,同比下滑57.49%。与此同时, 野蛮人 安邦保险由于大幅减持,不再位于万科的十大股东行列。

尽管一季度数据受到房地产行业总体情况、结转项目规律等影响较大,但作为房企龙头的万科罕见地发布了盈利预警,数据显现颓势似乎已经难以规避。我们认为,万科此番业绩预期,更多地还是自身发展遇到瓶颈所致。

小股操盘 未能使净利润得到改善

在万科公布的数据中,净利润的下滑为明显,高达57.49%。对此,万科的解释是:因特殊原因,去年一季度净利润基数较高,2014 年一季度,公司项目结算中上海、深圳等高毛利城市占比高,投资收益产生较为集中,使得单季净利润率大幅上升至16.1%,远高于2014 年全年10.8%的平均水平。

然而,万科2014年一季度的净利率尽管较2013年有所提升,但15.31亿元的净利润较2013年同期下降了5.23%,也就是说万科2014年一季度的净利润基数并不高。

万科2014年一季度的利润总额中,投资收益占比高达7.3亿元,主要来源是万科 小股操盘 的项目收益,及 转让小股操盘项目股权给合作公司、商业物业轻资产化 时出售股权的收益,其中后者占了大头,拉高了万科2014年一季度的净利润,也掩盖了当期除此以外的利润大幅下滑的情况。

年一季度万科小股操盘产生的收益涨势明显,分别为0.35亿元、2.36亿元和3.05亿元;但与之相对应的是,万科这三年一季度的净利润连续下滑,也就是说 小股操盘 模式未能使万科净利润得到改善。

事实上,与2014年的大规模宣传相比,2015年万科管理层对 小股操盘 态度似乎更为 暧昧 ,董秘谭华杰在上业绩交流会上表示, 小股操盘是一种比较通俗的说法。我们现在使用的比较正式的词叫金融化。金融化是万科未来非常重要的一个发展方向 ,通过文字游戏巧妙地偷换了概念,回避了投资者提问。

其背后的原因,一方面是资本市场对于金融概念的追捧;另一方面则是万科定义了 小股操盘 模式后,其他房企纷纷效仿,房企联合或与险资联合拿地的情况普遍,朗诗、金地等房企动作更为明显。相比之下,万科的竞争优势并不显着,且操盘实力主要还是体现在住宅项目上,对商业、产业等其他类型产品运营的成功案例不足,无法增加为自身或为其他房企带来新的盈利点,仅能起到减少资金占用的作用。

安邦大幅减持有三方面原因

除了业绩外,2015年一季报中更值得注意的,是安邦保险对万科的减持。安邦保险于去年三季度大量增持万科A股票,以一季报第十大股东持股5703万股推算,安邦保险一季度减持超过1.77亿股。

而与此同时,安邦对地产的投入并未减少,4月21日,金融街(000402,股吧)董秘表示,安邦有一名董事进入公司董事会,公司正在和安邦商讨在资金层面和项目开发建设层面的合作机会。此前,安邦则被发现 潜伏 在主业商业地产开发的大商股份中,持股4.99%已接近举牌线。

我们认为,安邦对万科减持,主要还是基于对万科自身而非对房地产市场的预判,原因主要包括:

其一,安邦乘牛市东风,已赚盆满钵满。万科A去年三季度平均交易价格为9.28元/股,今年一季度交易均价已达13.1元/股,涨幅超四成,浮盈至少6.76亿元。对于险资来说,这样的收益率可以令人满意。

其二,相比中小型房企,股价想象空间有限。去年开始的这轮牛市使得部分题材丰富的中小房企股价暴涨,但相较之下万科的股价涨幅并不明显。且万科原本就具备一定规模,小的利好无法对其股价构成重大影响,单从财务投资角度来讲,牛市之下,投资万科未必能使收益化。

其三,转型速度较慢,利润回升速度不及预期。龙头房企中,绿地、万达、恒大等均提出了多元化的转型目标,并有了实质性动作,但万科转型的速度和果断性相对落后。万科在坚持住宅专业化多年后,较优的产品线主要还是集中在住宅,对于其他领域的试水并不大胆,还在持续摸索中,这也让投资者对其未来的盈利能力产生了一定的担忧。

增速放缓,万科转型路在何方

随着第二季度楼市回暖和成交量上升,万科等大型规模的房企为受益,营收及净利润回升是必然。然而,业内对于万科关注点,主要还是在其如何转型上。

短期来看,介于万科本身对于规模已经不再有要求,也无模式上的重大转型动作,其业绩增速还将继续放缓。

对于万科来说,转型之难正是由于他太 大 。万科的历史事实上也是中国房地产行业发展的真实写照,由于进入行业较早,万科享受了 黄金十年 带来的利好并随之扩大规模。但如今,简单的住宅开发模式已经难以支撑房地产企业前几年的业绩高增速,如找不到新的盈利点,增速放缓是必然。

长期来看,万科转型和改革的决心显着,并已确定了正确的方向。

鼓励员工创业的 小草计划 有利于万科压缩规模,提高执行效率,也能避免人员结构复杂带来的精力损耗。同时,万科也积极在社区和服务中寻找盈利点,如正在筹建的养老、医疗、物业管理、度假4个事业部中,有3个与社区服务相关。其中,养老较为成熟,会选择与险资合作,并计划在全国复制。

这一方向也符合万科一贯的优势:社区运营及人性化服务。将 专业 和 优势 发挥到,将是万科转型的出路。

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